Reel konut fiyatında yatay seyir sürüyor

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre ülke genelinde ve üç büyükşehirdeki farklı seyirlere rağmen reel satış fiyatları geçen yılın aynı ayına göre daha düşüktür. Reel satış fiyatlarındaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde -22,4’e, İstanbul’da yüzde -23,8’e, İzmir’de yüzde -21,1’e, Ankara’da ise yüzde -20,1’e kadar gerilemiştir. Reel fiyatlarla kira ortalaması ise geçen yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 12,6, İzmir’de yüzde 5,5 daha düşükken, Ankara’da yüzde 0,5 daha yüksektir.

Reel konut fiyatında yatay seyir

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Haziran’da duraklamıştır (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Haziran’da Mayıs’a kıyasla 0,02 puanlık sınırlı bir azalışla 166,1 olmuştur. Mayıs’tan Haziran’a enflasyon oranı ve cari konut fiyat artış oranı neredeyse aynı düzeydedir (yüzde 1,6). Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

İzmir’de reel satış fiyat endeksinde artış

Önceki 12 ayda düşüşünü sürdüren konut reel satış fiyat endeksi Haziran ayında durağanlaşmıştır (Şekil 2). Mayıs’tan Haziran’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,4 puan, Ankara’da 0,7 puan azalmış, İzmir’de ise 1,5 puan artmıştır. Haziranda reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 162,4, Ankara’da 185,7, İzmir’de ise 174,5 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Haziran 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Mayıs 2024’e kıyasla 1,4 puan azalarak yüzde -22,4 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür.(Şekil 3)

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Haziran 2024 itibariyle yüzde 33,2’dir.

Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyük şehir için de geçerlidir. İstanbul’da zirveye yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Haziran 2024’te yüzde 30,8’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış, yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olurken, Haziran 2024’te ise bu iki ilimizde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 37,1’e ve yüzde 35,4’e gerilemiştir (Şekil 4).

Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde yavaşlama

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi 2023 Temmuz’daki artıştan sonra Kasım’a kadar düşmüştür. Konut talebi Aralık’ta yeniden artış trendine geçmiş, Şubat’a kadar artmış daha sonra tekrardan düşüşe geçmiştir. Ancak geçtiğimiz Mayıs’ta Nisan’a kıyasla yüzde 10,9 artmış ve 117,1 olmuştur. Haziran ayında ise uzun süren bayram tatili sebebiyle Mayıs’taki artış tekrar düşüş eğilimine geçmiş ve konut talep göstergesi yüzde 11,8 azalıp 103,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut talebi geçen yılın Haziran ayına kıyasla yüzde 10,7 daha düşüktür. (Şekil 5)

Şekil 5: Satılık Konut Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibariyle yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Haziran ayında yüzde -13,7 oldu. Reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 13,7 düşüktür.(Şekil 6)

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari kira fiyatlarında artış yavaşlamaya devam ediyor

Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükselmişti. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül’den itibaren düşüştedir. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Haziran 2024’te yüzde 48’e gerilemiştir. (Şekil 7)

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım arasında düşerken Aralık’tan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayındaki güçlü artış Haziran ayında da sürmüştür. Kiralık konut talep endeksi yüzde 8,7’lik bir artış göstermiştir. Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebi hemen hemen aynıdır. (Şekil 8).

Şekil 8: Kiralık Konut Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

BİLGİLENDİRME: “BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemi farklıdır. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi; “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. İlan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi doğal olarak bilinememektedir.

Bu verilere dayanılarak doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapılması uygun değildir. TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.